海南省地方税务局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法（试行）的公告

	内容分类： 税务	实 效 性：现行有效
	文    号：海南省地方税务局公告2014年第19号	发文机关：科学技术部
	发文日期：2014-09-28	生效日期：2014-10-28

现将《海南省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法（试行）》予以发布，自发布之日起30日后施行。
　　特此公告。
海南省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法（试行）
第一章 总则
第一条 为了规范存量房交易税收征管,营造法治、公平的纳税环境，保护纳税人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定，按照《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》（税总发〔2013〕129号）的要求，结合我省实际，制定本办法。
 
第二条 本办法适用于本省行政区域内存量房（俗称二手房）交易环节的税收征管。
 
第三条 各市县区地方税务局应按照房地产税收一体化管理要求，设立存量房交易税收“一窗式”征收窗口，与土地房屋管理部门建立协作机制，严格执行“先税后证”规定，加强存量房交易税收征管。
 
第四条 存量房交易税收征管包括数据管理、申报征收、争议处理、责任追究等工作环节，原则上应设立申报征收、评估比对、争议处理、系统管理等岗位，各岗位的主要职责和权限是：
申报征收岗：负责纳税申报资料的受理、审核；辅导纳税人填写纳税申报表、减免税申请表；负责存量房申报信息录入审核；税款征收及开具发票等工作。

评估比对岗：负责地址匹配,价格比对及确认等工作。具有查询、审核本地区已申报数据信息的权限。
争议处理岗：负责争议处理、计税价格评估等工作。具有查询、审核本地区已申报数据信息的权限。
系统管理岗：负责数据库采集、整理、维护及信息传递等工作。具有查询、维护本地区数据的权限。
申报征收岗设置在办税大厅；评估比对岗、争议处理岗和系统管理岗设置在主管税务机关。
 
第五条 未经市县区地方税务局主要负责人批准，存量房评估涉税岗位人员不得以任何理由任何方式对外公开或透露存量房评估数据信息。
 
第六条 各市县区地方税务局应按要求建立本地区的存量房评估工作机制，合理设置工作岗位，明确部门、人员的工作职责，定期实行岗位交流，建立健全监督制约和责任追究制度，防范税收执法风险。
 
第二章 数据管理
第七条 省地方税务局负责制定存量房评估技术应用工作方案，明确评估方法、工作流程和数据采集标准，建立全省集中的存量房数据库。
 
第八条 各市县区地方税务局要按照省地方税务局制定的评估技术应用工作方案要求，建立本地区统一的评估技术标准，并负责数据采集、审核、验收和录入工作。
 
第九条  各市县区地方税务局要跟踪做好存量房数据库维护工作，定期补充完善评估系统适用范围内遗漏、新增信息和申报信息中地址不匹配的数据。
 
第十条 各市县区地方税务局应及时做好对本地区存量房评估价格动态调整工作。定期审核评估系统中存量房基准价格的合理性，动态更新基准价格。
海口和三亚等挂牌价充足的地区可采用挂牌价和申报价加权法调整价格变动，其他交易量不活跃的地区可通过观测点法或者房地产价格指数法对基准价格进行更新调整。海口和三亚按季度更新，其他地区每半年或者每年更新一次。当房地产市场出现重大波动，评估系统最低计税价严重偏离市场真实情况时，要及时进行修正。
 
第十一条 各市县区地方税务局应根据征管实际情况，建立数据比对分析机制，定期研究分析评估系统中出现的异常数据和争议处理反馈情况，及时修正相关数据信息，确保存量房基准价格的准确性。
 
第十二条 存量房基础数据和评估数据（包括纸质和电子介质）等资料，应按照《海南省地方税务局税收征管档案管理办法（试行）》规定进行保管。
 
第三章 申报征收
第十三条 各市县区地方税务局要应用统一的存量房交易申报价格核定系统（简称评估系统），对存量房交易申报价格进行评估（简称存量房评估）。
 
第十四条 申报征收岗受理纳税人申报后，要应用评估系统对纳税人申报价格进行比对，对于自动通过价格核定的，以申报价格征收税款。对申报价格未通过评估系统价格审核的，申报征收岗将电子受理单转入评估比对岗，并当场告知纳税人进入计税价格核定程序。
（一）纳税人同意按最低计税价格缴税的，由纳税人在《存量房交易计税价格核定通知书》上签字同意，转由申报征收岗征收税款。
（二）纳税人不同意按最低计税价格缴税的，评估比对岗将电子受理单及相关文书转入争议处理岗，并告知纳税人填写《存量房交易计税价格复核申请表》，进入价格争议处理程序。
 
第十五条  对因存量房信息不完整、申报地址信息不匹配等原因，无法确定最低计税价格的存量房，主管税务机关应于5个工作日内采集信息，并据此进行计税价格核定。情况复杂无法及时办结的，采用本办法第二十二条所列方式核定计税价格。
 
第十六条  申报征收岗应以纳税人申报的房地产交易合同成交价格作为开具发票的金额。
 
第十七条  非因特殊原因，对同一宗存量房交易成交价格只能进行一次申报录入，确因税务人员录入错误，由经办人提出申请，经办税大厅负责人批准后，系统进行重新比对。
第四章 争议处理
第十八条  本办法所称存量房交易计税价格争议，是指纳税人对主管税务机关核定的存量房交易计税价格有异议，要求主管税务机关重新核定计税价格的行为。
 
第十九条  主管税务机关应当在收到《存量房交易计税价格复核申请表》后，在5个工作日内对申请理由和证明材料进行审核。经认定，对理由正当且证明材料齐全的，应根据相应情况重新核定其计税价格；对无正当理由或证明材料不充分的，应维持原计税价格核定结果。认定程序完成后，下达《存量房交易计税价格复核决定书》，转由申报征收岗征收税款。情况复杂无法按时办结的，经主管税务机关负责人批准，可以适当延长办理时限，但最长不得超过15个工作日。
 
第二十条 税务机关认定的正当理由及相应核定的计税价格如下：
（一）由人民法院裁定、判决或仲裁机构裁决的房屋权属转移，以生效的法律文书载明的价格为计税价格；
（二）通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的房屋权属转移，以拍卖成交价格为计税价格；
（三）直系亲属（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）或直接抚养赡养义务人之间的房屋权属转移，以转让人的购房发票或契税完税证明所载明的价格为计税价格；若无法提供购房发票和契税完税证明，以税费征管系统中该房产转让人受让环节的成交价格为计税价格；若无法提供购房发票和契税完税证明且税费征管系统查无信息，以评估系统最低计税价格下浮10%为计税价格;
（四）存在功能性结构破损等严重质量问题的房屋权属转移，由主管税务机关审核确定计税价格;
（五）存在不可抗力影响等情形的房屋权属转移，由主管税务机关审核确定计税价格；
（六）曾发生重大意外事件或刑事案件的房屋权属转移，由主管税务机关审核确定计税价格；
（七）主管税务机关认定的其他情形, 由主管税务机关审核确定计税价格。
 
第二十一条  纳税人根据本办法第二十条所述理由提出价格复核申请的，应依据以下情形提交相关材料：

（一）第一款所述理由，应提交人民法院或仲裁机构依法作出并已经发生效力的判决书、调解书、裁决书、裁定书、协助执行通知书等法律文书；
（二）第二款所述理由，应提交拍卖成交确认书等相关证明材料；
（三）第三款所述理由，应提交公安部门或公证机构出具的相关证明材料；
（四）第四款所述理由，应提交专业的房屋质量鉴定机构出具的鉴定报告；
（五）第五、六、七款所述理由，应提交有关主管部门的证明材料。
 
第二十二条  纳税人对第十九条所列程序核定的计税价格仍有异议的，可再次提出价格复核申请。主管税务机关应当于受理之日起7个工作日内重新核定，做出争议处理决定，下达《存量房交易计税价格复核决定书》。情况复杂无法按时办结的，经主管税务机关负责人批准，可以适当延长办理时限，但最长不得超过15个工作日。
 
主管税务机关可以结合本地区实际情况，采取以下办法重新核定计税价格：
（一）向同级政府价格主管部门申请价格认定，主管税务机关参考认定结果，核定计税价格；
 
（二）委托具有公信力和较高资质等级的评估机构评估，主管税务机关参考评估结果，核定计税价格；
 
（三）从相关部门获取能够证明房产交易真实情况的证据，确定计税价格。
 
重新核定的计税价格不得低于纳税人申报合同价格。
 
第二十三条  按照本办法第二十二条核定的价格，纳税人仍不接受并要求再进行价格复核的，主管税务机关可向省价格认证中心申请价格认定。
 
第二十四条  纳税人对主管税务机关核定的计税价格不接受的，可依法提起行政复议。
 
第五章 责任追究
第二十五条  纳税人发生存量房交易行为，未按规定缴纳税款的，由主管税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并依法给予行政处罚。纳税人采取欺骗、隐瞒等手段进行虚假纳税申报的，依法追究其相关责任。
 
第二十六条  在存量房交易管理过程中，税务人员违反本《办法》管理规定，泄露存量房评估数据信息，按有关规定追究责任。
第二十七条  各市县区地方税务局应与房地产估价机构、软件开发公司签订《保密协议》或在经济合同中约定保密事项。未执行保密规定的，按有关规定追究责任。
 
第六章 附则
第二十八条  本办法由海南省地方税务局负责解释
 
第二十九条  本办法自发布之日起30日后试行。
 
附件下载

1.海南省存量房交易计税价格核定流程图
2.海南省地方税务局房地产过户业务受理单
3.存量房交易计税价格核定通知书
4.存量房交易计税价格复核申请表
5.价格认证委托书
6.存量房交易计税价格复核决定书
7.《海南省地方税务局关于<应用房地产估计技术加强存量房交易税收征管办法（试行）>的解读》