辽宁省沈阳市国家税务局、辽宁省沈阳市地方税务局关于房地产开发企业所得税征收管理有关问题的通知

	内容分类： 税务	实 效 性：现行有效
	文    号：沈国税发[2006]31号	发文机关：科学技术部
	发文日期：2006-03-02	生效日期：2006-01-01

各区、县（市）国家税务局，国家税务局第一、二、三稽查局，各区、县（市）地方税务局，地方税务稽查局：

　　为进一步加强和规范我市房地产开发企业的企业所得税征收管理，理就有关问题明确并通知如下，请遵照执行。

　　一、房地产开发企业所得税征收方式
　　对房地产开发企业分别采取“查账征收”和“核定征收”两种方式征收企业所得税。
　　（一）对账簿设置齐全，核算真实、完整、准确，符合税收规定“查账征收”条件的房地产开发企业，实行“查账征收”方式征收企业所得税。
　　（二）根据《国家税务总局关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》（国税发[2000]38号）第二条的规定，从事房地产开发企业的企业所得税纳税人有下列情形之一的，采取“核定征收”方式征收企业所得税：
　　1．依照税收法律、法规规定可以不设立账簿的或按照税收法律、法规规定应设立账簿但未设立账簿的；
　　2．权能够准确核算收入总额的或收入总额能够查实，但成本、费用支出不能准确核算的；
　　3．仅能够准确核算成本、费用支出或成本、费用支出能够查实，但收入总额不能准确核算的；
　　4．收入总额及成本、费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，难以查实的；
　　5．账目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料的；
　　6．发生纳税义务，未按照税收法律、法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
　　（三）对实行“查账征收”方式征收企业所得税的房地产开发企业，年度终了后4个月内，经主管税务机关审核，能够准确计算经营收入及各项成本、费用等税前扣除项目的，进行汇算清缴、多退少补；不符合“查账征收”条件的，直接转为“核定征收”方式征收企业所得税。

　　二、房地产开发企业企业所得税预缴问题
　　对从事房地产开发业务的企业所得税纳税义务人，一律实行按月（或季）“核定预缴、年终汇算清缴”的办法预缴企业所得税。
　　（一）对实行“查账征收”方式征收企业所得税的房地产开发企业，其上年应纳企业所得税额在25万元（含25万元）以下的，按季预缴企业所得税；上年应纳企业所得税额在25万元以上的，按月预缴企业所得税。
　　（二）对实行“核定征收”方式征收企业所得税的房地产开发企业一律按月预缴企业所得税。

　　三、房地产开发企业应纳税所得率和预缴所得率问题
　　房地产开发企业的“应纳税所得率”和“预缴所得率”由税务机关根据开发项目的具体实际，依照《国家税务总局关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》（国税发[2000]38号）的有关规定确定。
　　（一）对实行“核定征收”方式征收企业所得税的房地产开发企业，其“应纳税所得率”不得低于13%，其中10%的企业其“应纳税所得率”不得低于15%。
　　（二）对实行“查账征收”方式征收企业所得税的房地产开发企业，其“预缴所得率”不得低于13%，其中10%的企业其“预缴所得率”不得低于15%。

　　四、房地产开发企业预售收入利润率问题
　　房地产开发企业其预售收入的利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）核定确认。

　　五、本通知适用于内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。

　　六、本通知自2006年1月1日起执行。