南京市地方税务局关于印发《南京市地方税务局土地增值税清算工作规程》的通知 |
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内容分类： 税务 |
实 效 性：现行有效 |
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文 号：宁地税发[2006]31号 |
发文机关：科学技术部 |
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发文日期：2006-02-13 |
生效日期：2016-12-11 |
各分局（局）、县局：
现将《南京市地方税务局土地增值税清算工作规程》印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：
1、土地增值税清算通知书
2、土地增值税清算补税通知书
3、房地产开发企业清算土地增值税申请审批表
4、土地增值税纳税清算申报表
5、各类明细表
6、土地增值税税款清算情况汇总表
南京市地方税务局土地增值税清算工作规程
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，为规范和加强土地增值税管理，发挥土地增值税调控作用，做好土地增值税清算工作，进一步贯彻落实《南京市房地产开发企业清算土地增值税管理办法（试行）》（宁地税发[2004]180号，以下简称市局办法）和《江苏省土地增值税清算管理办法》（苏地税发[2004]241号，以下简称省局办法），制定本规程。
第二条 本规程适用于土地增值税清算对象的税务管理。土地增值税清算对象的税务管理是指主管税务机关对清算对象在进行土地增值税清算中提供的收入、扣除额、增值额，依法进行调查、核实、评估、检查，清算税款，多退少补的工作。
第三条 本规程所称的“清算对象”是指实行预征缴纳土地增值税的纳税人。
对纳税人项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税；对不实行土地增值税预征的普通标准住宅，待项目全部竣工、销售完毕后直接进行税款结算。
第四条 本规程所称的主管税务机关是指南京市地方税务局所属的各分局（局）、县局。土地增值税的清算，由房地产开发企业的主管税务机关负责组织进行。
第二章 清算工作流程
第五条 清算工作职责分工
（一）主管税务机关税务所（分局）负责落实土地增值税清算工作中涉及的清算审核、纳税评估、事项移交、资料归档、建立台帐等工作。
（二）主管税务机关政策法规科负责清算工作中税收政策的贯彻落实；负责清算工作中的政策审核；协调、解决清算政策中出现的问题，需由市局解决的问题，应及时上报市局；负责《土地增值税税款清算情况汇总表》的报送工作。
（三）主管税务机关综合业务科负责按规定流程开展土地增值税等相关税种的纳税评估、检查组织工作。
（四）稽查局、稽查一分局、主管税务机关检查所负责组织实施土地增值清算的检查工作。
（五）征收部门负责办理土地增值税清算的补退税工作。
（六）主管税务机关办公室负责土地增值税清算宣传及资的保管工作。
第六条 对于纳税人主动申请清算的，由主管税务机关受理岗对申请资料审核后进行受理，传递给税务所，由税务所管理员对土地增值税清算进行调查核实；税务所管理员调查核实后，提交给税务所所长进行确认；税务所所长将调查核实情况上报法规科进行初审；法规科进行政策审核和数据的逻辑审核后，报分管局长审批。分管局长审批后，由受理岗将清算结果通知纳税人，纳税人根据清算审核结果，办理相应的补退税手续。
第七条 对于税务机关认为有必要进行清算、而纳税人未申请清算的，主管税务机关应按照纳税评估流程开展专项评估工作。政策法规科负责评估对象的选择和确定，综合业务科负责评估的组织，税务所负责评估的实施和执行。
第三章 清算条件
第八条 根据省局办法第四条规定，纳税人符合下列条件之一的，可以主动提出申请，进行清算；如果纳税人不主动申请的，税务机关可列入“认为有必要进行清算”的范围，对纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的；
（二）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
对房地产开发企业申请注销，其开发的房地产项目完工的，必须进行土地增值税清算后才能注销。
第九条 对符合以下条件之一的，主管税务机关根据有关规定对其进行纳税评估，即对已转让部分进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目实际已竣工二年以上（含）仍未结算，而销售面积比例达到90%以上（含）的；
（二）房地产开发项目实际已竣工五年以上（含）仍未结算，而销售面积比例达到80%以上（含）的；
（三）其他主管税务机关认为有必要进行清算的。
第四章 清算申请
第十条 符合土地增值税清算条件的纳税人，应在项目竣工结算、销售完毕后六个月内主动到主管税务机关受理窗口办理清算手续，并报送以下资料：
（一）申请资料：房地产开发企业清算土地增值税申请审批表；
（二）申报资料：包括《土地增值税纳税清算申报表》及与申报相关的各类明细表。
（三）证明材料：包括土地使用权受让合同及支付出让金凭证；申请立项的有关文件及项目批准文件；项目设计任务书；开发项目的预算、概算书；土地使用权证书；金融机构提供的利息支出证明；预征土地增值税完税凭证复印件；财务会计报表；
（四）税务机关要求提供的其他文件、资料。
第十一条 主管税务机关要求纳税人清算的，由主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》，通知纳税人清算。纳税人应在接到主管税务机关通知后一个月内办理土地增值税清算，并按规定报送第七条中所要求的申请资料、申报资料、证明材料和其他资料。
第十二条 纳税人在申请时，应在《房地产开发企业清算土地增值税申请审批表》中“申请理由”一栏中，详细写明企业基本情况及项目概况。包括：（1）开发项目的批准文号及批文机关；（2）项目的动工、竣工日期；（3）说明开发项目的类别，例如是普通住宅、写字楼、高级公寓等；（4）若涉及项目是独立项目，说明其概况，若总项目中的子项目，对总项目以及子项目的概况要予以说明；项目土地增值税清算情况，包括收入、允许扣除的项目金额、预交情况、申请土地增值税清算结果等。
第五章 清算委托
第十三条 纳税人办理土地增值税清算应准确、如实填写各类清算申报表及明细表，纳税人也可以自愿委托中介机构代理进行清算。
第十四条 中介机构代理进行清算的，需由中介机构出具审核报告，审核报告应详细披露转让收入、扣除项目据以计算涉及的各类信息和相关鉴证资料，填写申报表及明细表，并在申报表上签字盖章。
第六章 清算受理
第十五条 对纳税人主动提出清算申请的，主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。对税务机关要求进行清算的，主管税务机关应根据纳税人携带的《土地增值税清算通知书》以及相关资料当场进行受理。
第十六条 主管税务机关受理窗口接受纳税人清算申请后，应对纳税人办理清算报送的有关资料进行审核；对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证。对税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不可撤消清算申请。
第十七条 主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。
第七章 清算审核
第十八条 主管税务机关对纳税人报送的清算资料应认真开展清算审核。如纳税人委托中介机构代理清算，主管税务人员对纳税人报送的申报表及附表进行数据审核，重点审核土地增值税纳税清算申报表内及与附表之间的逻辑关系、各表项目之间数据的一致性、计算准确性等；如纳税人自行清算申报的，则主管税务人员应进行实地审核。审核重点包括纳税人转让房地产所取得的收入、允许扣除项目金额、相关评估价格、适用税率及项目核算情况等。
第十九条 纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。
对于收入的确认重点应审核企业预售款是否已经全部结转为销售收入，同时应重点审核代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，应作为转让房地产所取得的收入计税，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
第二十条 土地增值税的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。
扣除项目按照土地增值税条例及其实施细则的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额扣除，且能核算清楚并取得合法有效的凭证，不能核算清楚或无法提供合法有效凭证的，不予扣除。
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核土地出让合同和取得土地的原始凭证，如缴纳土地出让金的凭据、支付地价款的发票、银行转帐记录等是否一致，对于纳税人应付未付等未发生款项不允许扣除。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核交易的真实性，对金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，以判断其交易的真实性。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指销售费用、管理费用、财务费用。
税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核利息支出，即能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核印花税，这里允许列支的是在转让房地产时缴纳的印花税。
（五）对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
（六）对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊。
第二十一条 纳税人在清算时，有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第二十二条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第八章 清算结果
第二十三条 土地增值税清算结束后，对需补交税款的经主管税务人员签署意见后由纳税人自行办理纳税申报手续；对需清算退税的，按照有关退税流程办理退税手续。
第二十四条 对办理土地增值税清算的纳税人，税务机关可以进行清算检查。主管税务机关应将土地增值税纳税评估中发现有重大问题的纳税人移送给稽查部门，由稽查部门根据传递的信息，安排检查计划，有针对性的组织清算检查。
第九章 法律责任
第二十五条 纳税人未及时、如实进行土地增值税清算申报的，分别情况按照《中华人民共和国税收征收管理法》的第六十二、六十三、六十四条规定进行处罚。
第二十六条 在土地增值税清算中因中介机构提供虚假审核报告等原因造成纳税人未缴、少缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。
第十章 资料整理和归档
第二十七条 各主管税务机关应将土地增值税清算资料分户装订成册，并按照档案化要求进行管理。
第二十八条 各分县局要认真执行宁地税发[2004]180号文件要求，加大土地增值税清算的工作力度，按文件规定的时间报送《土地增值税税款清算情况汇总表》，市局将严格此项工作的绩效考核。
第十一章 附则
第二十九条 本规程所列各文书和表格均列举在本规程的附件中。
第三十条 本规程由南京市地方税务局负责解释。
第三十一条 本规程自发布之日起执行。以前规定与本规程有冲突的，以本规程为准。
附件一：土地增值税清算通知书
土地增值税清算通知书
______税土增税清字（ ）第 号
（纳税人名称）：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和江苏省地方税务局、南京市地方税务局土地增值税清算有关管理办法的规定，你单位的 项目，已符合土地增值税清算的条件，请你单位自收到本通知书之日起 日内准备好有关资料，到 办理土地增值税清算手续。
特此通知
税务机关（公章）
年 月 日
注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。
